小长假新房成交疲软

上海易居房地产研究院的数据显示，4月4日-6日三天长假期间，上海新建商品住宅成交面积20777平方米，成交套数为229套。而去年同期，这两项数据则分别为50653平方米和446套。今年的成交数据较去年明显下降。

与节前相比，清明小长假期间上海楼市的成交情况同样有所放缓。数据显示，假期前的三天，上海新建商品住宅成交面积123390平方米，成交套数1498套。

此外，一线城市中上海在长假期间的成交也不尽理想。假期三天，北京、广州、深圳三地的新建商品住宅成交面积和成交套数两个指标均高于上海。

3月30日央行发布通知，将二套普通住房商业贷款首付比例调低至40%;将住房公积金贷款购买首套普通住房的最低首付比例调低至20%。同一天，财政部、税务总局也发布通知，规定个人出售购买不足2年的住房，全额征收营业税。

但从实际情况来看，假期内上海楼市新房的成交略显清淡。对此，易居房地产研究院研究员严跃进认为，主要原因是清明小长假前部分购房者已经积极入市，使得成交量得到一定释放。所以小长假期间购房者的入市节奏有所放缓。

严跃进表示，虽然成交量没有预计的高，总体的趋势确实向上的，随之而来房价上涨的态势必将逐渐显现出来。价格的改变会市场预期主动发生改变，或将加快消费者的入市节奏。

公积金贷款上限提高

就在昨天，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》。《通知》规定购买首套住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;购买改善性第二套普通商品房的，参照购买首套住房政策。

对于购买改善性第二套非普通商品房的，《通知》规定个人最高贷款额度由20万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元。《通知》同时对二手房公积金抵押贷款的年限也进行了放宽调整。

据中原地产研究咨询部测算，以一套总价172万的住房为例，公积金贷款上限提高后购房者每月还款的数额从7690元降低到7271元，减少了400多元的支出，总计减少支出将近10万元。如果算上二手房公积金抵押贷款的年限增多所带来的影响，月供压力会进一步下降。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，公积金贷款额度放宽对楼市有推动作用。上海房价总体偏高，往常贷款额度过低只能购买到金山、奉贤等相当偏远地区，难以激起购买欲。放宽贷款额可以使购买的房源更符合刚需的实际需求。

“本次调整力度比较大，远远高过降息，不过也可以看到，有补充公积金的客户在30%左右，所以综合考量，短期内为楼市带来一成左右增量。”卢文曦说。

严跃进则认为，按照中央楼市新政的思路，对二次购房的计划会提供各类比较有利的支持。此次上海公积金贷款额度提高，就属于对此类购房需求的保护。此外，上海目前基本上已从过去的一手房时代进入了二手房时代，提高房龄在6~19年间住房的抵押贷款年限，能够引导一些刚需购房者积极选购此类住房。

土地市场期待回暖

另一方面，楼市的春风目前看来还未吹到土地市场上。数据显示，上海一季度土地成交总量较去年同期有所下降切溢价率下滑明显。今年第一季度上海土地供应成交总量182.56公顷，同比下滑37.65%;平均溢价率9.03%，同比下滑38.23%。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，前期上海土地市场成交清淡主要源于供应的地块位置大都不够理想。而随着3月底各项救市政策密集出台，楼市成交放大可期，土地市场也将回暖。

严跃进表示，在利好政策频繁出台的大环境下，下一个购房者最关心的问题就是上海的限购是否可能取消。从目前的政策导向看，完全取消的可能性很小，但是市场已经具备了对部分内容进行调整的需求，不排除二季度开始对相关议题，尤其是外来人口购房等政策进行讨论的可能。