保监会23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。那么，这一“保险版”以房养老开闸，将给百姓带来怎样的养老新选择?购买这一保险是否存在风险?

疑问一：以房养老怎样“养”?

反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产(新闻 新房 论坛 微博 )抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。

“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。

事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体。

从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。

疑问二：房价涨跌怎么“算”?

无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。

房产究竟价值多少?这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”

如果房价上涨，房屋增值怎么办?根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。

首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配?归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取?这些都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。

那么，如果房价下跌了怎么办?业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构——保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。

当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。

疑问三：养老隐忧怎么“解”?

“以房养老”商业保险的出炉，承载着丰富养老保障方式、拓宽养老保障资金来源的“双重期盼”，但这一产品对于缓解养老隐忧作用究竟有多大备受关注。

合众人寿保险公司相关负责人介绍，这一新产品与该公司力推的养老产品的发展思路吻合，目前针对指导意见完善具体措施办法，希望能与其在武汉投资的养老社区实现对接。不过，业内的积极参与并不能扭转市场对这一商业保险的隐忧，其推出还需要金融贷款、担保机构、资产评估等，与个人的信用系统完善健全有关，另一障碍则在于养儿防老和家产传后的传统观念。

业内人士坦言，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，不会成为养老的主流方式，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性。

“‘以房养老’商业保险仅仅是我国社会养老保障体系的补充，这一试点的推出之所以引发争议，不是产品有问题，而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失，化解养老困局所必需的普惠式基本养老产品仍有待于完善。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新这样认为。董登新同时建议，应从房产评估、土地政策、寿命估算、产品解释等方面建起完整的配套体系，确保试点产品平稳落地。