外来车辆停车费成为物业的“创收”，小区公共部门的广告收入打“闷包”，小区业主眼中的物业账目是笔“糊涂账”。与此同时，物业公司则反映维修基金动用难，小区日常维护捉襟见肘，一说一把“辛酸泪”。住宅小区物业管理中，物业费的公示成为一个绕不开的话题。
据上海装修网小编所悉，本月起，市人大常委会启动 《上海市住宅物业管理规定》执法检查。昨天，市人大城建环保委为此召开代表座谈会。不少代表针对物业管理中的收支账目不清表示了疑问，很多业主都有这样的困惑——让物业公司晒账单为何就这么难呢?
乱象1：停车费说涨就涨太任性
市民张先生居住在浦东一小区。可是从今年春节之后，小区物业突然发了一份告居民书，表示停车费要涨价了。“本来物价涨了，停车费有所上涨也可以理解。”但停车费的“涨幅”却大大超出了业主们的预料范围。“停车费从原本的每月每辆车300元上涨到了600元，翻了整整一倍。”张先生说，“为什么要涨那么多，涨价的钱都花在了什么地方?”
据了解，张先生所在的小区还未成立业委会，所以小区日常的物业管理费都由物业公司全权打理，因此物业公司的涨价也是其单方面的决定，并未征求过业主的意见。
对此，业主们表示了强烈不满，在与物业公司数次沟通无果的情况下，多名业主将车堵在小区的主要道路上，以表达愤慨。一见犯了众怒，物业公司的态度也软了下来，将停车费的价格又进行了调整，变为每辆400元。然而，物业公司随意调价的举动又引发了业主更大的不满。“我们不吵就大涨价，吵得凶就小涨价，物业公司收取停车费的依据究竟在哪里?”张先生感到有些迷惘了。
乱象2：小区公共收入“打闷包”
“小区本来停车就紧张，但保安还是不断地放社会车辆进入小区。”市民王女士说，她的小区保安此举是为了赚“外快”。原来，外来车辆进入小区停放必须交纳10元停车费。而保安收钱之后，不给车主停车发票，钱自然进了保安的“腰包”。王女士家的小区周围有多个餐馆，所以小区停车需求旺盛，保安的收入不菲。“据说，有些保安一个月光收停车费，收入就已经超过了他的月工资了。”王女士认为，这笔停车费应当属于小区全体业主，如今由于物业管理不到位而被私分。
还有市民反映称，小区的物业将部分绿化带改造成了停车场，收取停车费，可是他们小区物业从来不公开账目，收的物业费和停车费干什么用了根本不知道。当业主要求出示收费批文，物业不出示，业主不交物业费就不给办停车卡。
了解到，本市还有一些小区没能成立业主委员会，小区居民的维权意识不强，物业公司也就得过且过，一直没有晒过账目。但其实对于物业公司收取的这些钱，“挣了多少”和“花了多少”都是业主们想知道的问题。
物业公司：物业费收不到 管理难跟进
“有时候收的物业费都不够给员工付工资。”老梁是一家物业公司的经理，他最大的困扰也恰恰是钱的问题。
他向记者吐起了苦水：“这几年小区有3成的住户拖欠，甚至拒交物业费。没有物业费，物业公司肯定维持不下去。”而业主不交物业费的理由也五花八门：小区车辆太多占据了公共空间，楼上空调太吵影响自己休息，楼道里有人堆放垃圾存在安全隐患，房屋维修没有到位，等等。
“很多时候，这些抱怨是由于业主没有分清物业的服务范围。”老梁委屈地说，“比如房屋漏水，房屋建筑时间5年之内应由开发商负责，如果超出5年，就要动用房屋维修基金。”然而想要动用房屋维修基金必须要取得三分之二以上的业主签字，如果是顶楼墙面漏水，那住在其他楼层的业主因为和自身无关，就不愿意签字。
对于备受诟病的物业费频频调价，很多物业公司表示很无奈，一分价钱一分货。比如高价的电梯维护企业，随叫随到，一年保养两次。低价的维保，可能电梯坏了几天都没人修; 物业费不到位，小区水景喷泉可能从天天开放、定期换水，变成全年停开; 景观绿化带也会因没钱打理变得杂草丛生……
问题：账目不透明是矛盾关键
还有不少市民都表示，如果能够提供更好的物业服务，愿意多出些物业费，但关键是价格的调整必须是合理的，有依据的。“物业费花在哪谁都不知道，想让业主相信，最好的办法就是把账目公开，每一笔钱花在哪里，让大家心里明明白白的，业主们的异议也就会减少。”市人大代表朱如安认为，物业公示服务项目收支情况，可以让业主能监督物业的服务，可是许多物业公司从来不公示账目，是造成业主和物业之间矛盾的关键。“这些物业公司隐性收入其实就是侵害了业主权利。”朱如安表示，要解决业主和物业之间的矛盾，最基本的就是要保障业主知情权，使业主能够有效获取与物业管理相关的信息，物业真实、客观地晒出账单能够化解矛盾，促进彼此信任。
物业费“怎么涨”、“涨多少”、“谁说了算”是实际操作中的一个难题。对此，市人大代表刘樱认为，我国商品住宅的物业费原先是采取“政府指导价”的原则，采用分层评级的收费标准。2015年3月1日起，上海正式放开物业服务费定价权，取消物业服务费政府指导价，转向市场机制自我调节。
然而，实际情况是，业委会对物业服务市场不了解，缺乏议价能力。刘樱在代表建议中就指出：业委会与物业公司往往由于价格“谈不拢”而导致调价搁置，或者是物业公司抛盘而去。另一方面，物业管理费的调整也不是业委会单方面就能够决定，需要超过三分之二业主表决通过，而业主之间多元化的需求层次也很容易致使业主大会内部存在较大的意见分歧，从而无法达成有效共识。
刘樱建议政府基于上海市最低工资标准等外部因素，有针对性地进行商品住宅物业费收费区间参考价格的发布，“可以每年发布，主要是及时更新影响物业公司运营的因素，进而影响其服务品质的因素”，刘樱指出，政府指导价还应该包括一些服务基础项目的成本价/公益性价格，让老百姓都能看得明明白白。并针对上海有资质的物业公司，让其所服务的小区业委会进行定期评估(政府部门设置评估维度和权重等)，评估结果进行公示并排序，让老百姓清楚知道哪些物业公司的服务优质、哪些是调整了物业费但是承诺的服务标准没有达到的(亮黄牌或红牌)。
求解：“酬金制”能否成灵丹妙药?
物业费涨价，业主不买账; 不涨价，物业公司撂摊子，小区治理如何钻出这个“死循环”呢?朱如安认为，强化业主的公共意识，业委会要发挥自治的能力，才能从这个怪圈中突围。
朱如安提到了杨浦区某小区业委会的做法。据了解，该小区自2011年起在业主大会授权下彻底终结物业服务包干制，探索物业服务“定额酬金制”模式运作。即，在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。运作以来，小区物业费虽保持15年未调整，但物业管理服务质量得到了业主的普遍肯定，去年小区物业费收缴率达99.99%。
“该小区的经验告诉我们，想提升物业管理水平，并非只有‘提价’ 一条路”，朱鸿召代表认为，酬金制模式固然值得借鉴，但是如何把好的制度运行好、操作好才是问题的关键。他认为，业委会有一个很重要的功能就是监督物业公司的作为，督促其将收支账目公开。“小区中一个广告位多少价格?一个停车位多少价格，要让糊涂账成为明白账”，朱鸿召指出，只有公开公正、透明规范的运行机制，以及高效优质的服务质量，才能使业主们信服、满意，从而让业主们自愿埋单。
住建委：有条件小区可尝试业主自行管理
如何发挥业主自治的最大能力，市住建委指出，对于规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同; 业主大会采用民事雇用方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。
住建委表示，对于一些有特殊需要的住宅小区，由业主委员会取代物业服务企业直接开展小区治理，不失为一种有益的探索; 若探索成功，积累了较好的经验，可以考虑在修订《上海市住宅物业管理规定》 时，从制度层面对业主委员会的性质、地位和作用进一步加以固定和规范。下阶段，住建委将开展“业委会工作规范年”专项行动，规范业主大会组建、业委会换届改选及日常运作，推动业委会工作标准化、规范化，着力统筹政府、社会、业主三个方面的力量，促进形成住宅小区综合治理合力，加强业主自治能力建设。